หลักการของการตั้งราคาและการประเมินมูลค่า (Principle of pricing and asset valuation)
การประเมินมูลค่าสินทรัพย์เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญที่สุดในการตัดสินความสำเร็จของนักลงทุน การประเมินราคาก่อนซื้อและการตัดสินใจซื้อเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน เราควรซื้อก็ต่อเมื่อเห็นว่ามันมีส่วนลดจากคุณค่าที่เราจะได้ในอนาคต ตรงกันข้าม การประเมินราคาตอนขาย กลับเป็นเรื่องที่ต้องคิดจากมุมมองเรื่องคุณค่าจากฝั่งของผู้ซื้อ คือเราต้องคิดแทนคนซื้อว่าเขาจะซื้อไปทำไม ถ้าเราสามารถทำให้ลูกค้ามองเห็นว่าสินทรัพย์นั้นมีคุณค่าคุ้มกับราคาที่เสียไปให้เรา เขาก็จะซื้อ และจะเกิดการซื้อขายแลกเปลี่ยนกัน กำไรที่เกิดขึ้นที่เราได้มานั้น คือส่วนเกินความพอใจของผู้ซื้อ (Consumer’s surplus) ที่เกินมาจากผู้ที่ขายสินทรัพย์มาให้เราในตอนแรก ยกตัวอย่างเช่น นาย ก. ซื้อที่ดินติดทะเลมาจากชาวบ้านที่กำลังต้องการเงินไปสร้างบ้านหลังใหม่ แล้วขายให้กับนาย ข. เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาเป็นรีสอร์ท ในกรณีนี้ ชาวบ้านพอใจที่จะได้บ้านหลังใหม่ นาย ก. พอใจกับกำไรส่วนต่าง นาย ข. แม้ว่าจะต้องจ่ายแพงขึ้น แต่ก็ได้รับความพอใจจากกระแสเงินสดที่จะได้รับจากโครงการพัฒนารีสอร์ทรวมถึงมูลค่าที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ในการซื้อขายของนักลงทุน ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องพอใจด้วยกันทั้งคู่จึงจะมีการจับคู่การซื้อและขายนั้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ ความพอใจนั้นมักจะเป็นคนละอย่างกัน แต่ทุกคนต้องพอใจเหมือนกัน
เราทุกคนทราบกันดีว่า กำไรจากการขาย (สินทรัพย์) = ราคาขาย - ราคาซื้อ
ในเกมทางธุรกิจ การจะเพิ่มส่วนต่างกำไรนั้นคือการที่ต้องซื้อ(สินทรัพย์)มาในราคาให้ต่ำที่สุด และขาย(สินทรัพย์)ไปในราคาที่สูงที่สุด ฟังดูง่ายนะครับ แต่เรื่องนี้มันมีศิลปะอยู่มาก
ราคาซื้อของเราจะเป็นราคาขายของเจ้าของสินทรัพย์เดิม ในขณะเดียวกันราคาขายของเราจะกลายเป็นราคาซื้อของเจ้าของใหม่ ผู้ซื้อและผู้ขายมีความต้องการที่ขัดแย้งกันเพราะทุกคนต้องการกำไรสูงสุด คือฝ่ายผู้ซื้อต้องการซื้อในราคาที่ต่ำที่สุด ในขณะที่ฝ่ายผู้ขายต้องการขายให้ได้ราคาที่สูงที่สุด การซื้อขายจึงไม่ใช่ศิลปะในเรื่องของการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงว่าสิ่งนั้นสิ่งนี้ควรมีค่าเป็นเท่าไร แต่เป็น "การสามารถโน้มน้าวใจอีกฝ่ายให้เห็นว่าราคาของสิ่งนั้นควรเป็นเท่าไร" เมื่อเราจะซื้อ เราต้องสามารถชักแม่น้ำทั้ง 5 ได้ว่า ราคาสินทรัพย์นี้ในขณะนี้ควรเป็นเช่นนี้ เมื่อเราจะขาย เราต้องสามารถชักแม่น้ำทั้ง 5 (อีกครั้ง) ว่าราคาสินทรัพย์นี้ในขณะนี้ควรเป็นเช่นนี้ได้อย่างไร แน่นอนวาฝ่ายตรงกันข้ามคงจะต้องทำแบบเดียวกัน ดังนั้นบุคคลที่มีข้อมูลในมือที่มากกว่าในการเจรจาต่อรอง และสามารถสร้างเรื่องราวเกี่ยวกับตัวสินค้าได้ดีกว่า ก็จะสามารถเป็นผู้ชนะในสงครามการต่อรองราคาส่วนต่างได้ทุกครั้ง
นอกจากเรื่องของความพอใจแล้ว การประเมินราคาอ้างอิงหรือราคาที่เหมาะสมนั้นก็มีส่วนสำคัญที่ไม่แพ้กัน
คุณค่าของสินทรัพย์ใดๆจะมีที่มาจาก 3 ฐานด้วยกันคือ
1.คิดจากต้นทุนของสิ่งที่ทดแทนกันได้ (Replacement cost)
2.คิดจากราคาขายทอดตลาด (Auction price)
3.คิดจากกระแสเงินสดในอนาคต (DCF model)
ต้นทุนทดแทน หมายถึง ราคาประเมินต้นทุนการจัดสร้างสินมาทรัพย์ขึ้นใหม่เทียบกับสินทรัพย์ที่เราสนใจอยู่ซึ่งมีประโยชน์ใช้สอยคล้ายคลึงกัน ตามระดับราคาต้นทุนในปัจจุบัน แล้วหักด้วยค่าเสื่อมราคาตามสภาพอายุการใช้งาน
ราคาขายทอดตลาด หมายถึง ราคาสินทรัพย์ที่เราจะได้เมื่อต้องการขายทรัพย์สินโดยการประมูลซื้อจากบุคคลผู้ที่สนใจในปัจจุบัน (โดยมากจะกระทำเมื่อกิจการล้มละลายหรือลูกหนี้ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้อีกต่อไป)
ราคาอ้างอิงจากกระแสเงินสดในอนาคต หมายถึง ราคาที่ควรจะเป็นเมื่อสินทรัพย์นั้นยังสามารถดำเนินงานได้หรือให้ประโยชน์ในรูปกระแสเงินสดในอนาคต เช่นค่าเช่า ดอกเบี้ย กำไร โดยเอากระแสเงินสดในปีอนาคตที่เหลือมารวมกัน ตั้งผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุน แล้วก็จะได้ราคาสินทรัพย์ที่ควรจะเป็น
สำหรับการจะใช้ Pricing model ใด หรือ Valuation Model ใด ไม่มีคำตอบที่ตายตัวครับ ส่วนใหญ่ผมจะใช้การลองทำจากหลายๆวิธีดู เพื่อความรอบคอบและมั่นใจมากยิ่งขึ้น
รายละเอียดอยู่ในหนังสือการลงทุนหลายๆเล่มแล้วครับ
เริ่มซื้อมาอ่านฝึกหัดฝึกฝนกันได้เลย
ความคิดเห็น